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新闻详细
  • 李XX诉马X房产纠纷一案:我方代理上诉人李XX
    新闻分类:经典案例   作者:handler    发布于:2020-08-124    文字:【】【】【

    李XX上诉请求:1.撤销一审判决,并改判支持李XX的全部诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费由马X承担。事实与理由:一审判决认定事实错误,马X抵押债务已经还清,双方恶意不解除抵押登记。其次抵押合同无效,抵押不成立,马X与肖XX本就是恶意串通,办理抵押登记损害李XX的合法权益。案涉房屋已经出卖给李XX,尽管没有过户,但已经形成事实,马X又将房屋与他人作抵押,属于违反合同法的行为,应为无效抵押行为。如果马X以非法占有为目的,用虚构事实或者隐瞒真相的方法骗取数额较大的财物涉嫌诈骗罪,应当依法追究马X的刑事责任。一、一审认为“没有证据表明肖XX、马X双方恶意串通……”,这对李XX是不公平的。一审也写到“……显然侵害了李XX作为购房人的合法权益”“本案纠纷为马X恶意违约引发”,既然是“侵害”和“恶意违约”,已经符合“如果以非法占有为目的,用虚构事实或者隐瞒真相的方法,骗取数额较大的财物的涉嫌诈骗罪,要依法追究原房主的刑事责任”的要件。其次,马X与肖XX的抵押贷款合同应判决为无效合同、无效抵押,理由是马X实施了多次诈骗行为。对此,李XX有充足的证据予以证明。马X与肖XX恶意串通办理抵押登记损害了李XX的合法权益,马X的抵押登记符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定,应当认定抵押合同无效。二、马X是有还款能力的,而且是马X主动提出用马X和马X父亲的房产做李XX的房产抵押替代品,所以才有了第三份协议,在起草第三份协议时,马X亦对有关问题作出回复:甲方由于需要生意上资金周转未能归还借款在指定的时间内办理过户,在此期间必须保证乙方在天河区××路××号××房的居住权,不得有涉及到甲方债务纠纷影响到乙方在××路××号××房的正常生活,如果涉及愿意承担给乙方造成的物质损失和精神损失赔偿,赔偿可以协商解决也可以通过诉讼解决,诉讼产生的乙方的实际费用,全部由甲方承担支付。乙方可将户口转入甲方其父母处,待双方完成过户后再转入××路××号××房。为确保乙方的权益甲方愿意将其父母房产(详细地址,房产证号)一并抵押给乙方。三、马X和第三人肖XX做假证供,法庭不应采信而维护诈骗犯罪行为人的不法利益,而且本案涉嫌串谋做假证供的可能性极大,法庭应该调查、判断和合理推定。首先,对方为上门拍照伪造理由,法庭可以传唤相关人等出庭作证加以判断是否属实。其次,贷款数额问题:马X实收115万左右,当她提出要还款的时候,对方提出要还170万,后来降到150万。众所周知,放高利贷有个砍头息的行规,马X为了谋取房子的不法利益,明知道高利贷(套路贷)的利息惊人,一般生意的利润都是无法承受的,仍去办理贷款,可见其诈骗之动机的故意。实收115万,减去最终要还150万,差额付35万,加上借款6个月的利息每月3万共18万,35+18=53万,拿115万做服装生意六个月肯定不能有53万元的利润。第三,贷款的期限问题能够证明马X开始恶意违约,然后合同诈骗的恶劣行为。马X跟放贷公司的贷款协议是半年,2017年10月19日的借款借据明确了还款期是2018年4月30日,马X还曾经在电话里告诉李XX:“本来说好放贷一年的,放贷时改成了半年了。”这能说明马X和肖XX在一审中做假证,协议是2018年4月30日还款,怎么会到判决书下来的2019年3月22日,还“马X至今分文未还”的呢?所以,在一审中作为第三人的肖XX,是收受了马X的利益后,出庭作的假证供。四、放贷公司的收楼行动和马X、马林的对话中,都证明在2018年7月至8月间,抵押贷款已经还清。放贷公司分别用自己的陈XX委托收数公司来威胁李XX交房,之后马X多次告知李XX在筹钱还款了。

    综上所述证据,可以证明的是:在放贷公司明知道房子早就出卖的情况下,仍然采取了三次激烈行动。三个收楼人的联系方式李XX都提供了,法院可以对此去查证。李XX在一审时,并未考虑到这种判决的结果,没有提供这方面的详细证据,是李XX方的失策,但是,一审轻信马X“至今分文未还”并以此驳回李XX的诉请,显然也是有失公允的。马X此人诚信缺失,多次恶意违约,并无可信度,法庭是有责任作出合理推定的。李XX认为马X实施了诈骗行为,又在诈骗放贷公司或者是有串谋诈骗李XX的嫌疑,证据是确凿的。根据《中华人民共和国刑法》第二百二十四条对合同诈骗罪的规定,马X应承担刑事责任。李XX认为:抵押时使用的是真的产权证明作担保无疑,但是在抵押过程中很明显存在恶意串通损害他人合法利益。

    被上诉人辩称

    马X辩称:1.李XX在上诉状中称马X的抵押债务已经还清是不真实的;2.马X不存在与肖XX恶意串通损害李XX利益的事实,抵押债务正在等待裁决结果。马X对肖XX和借款人周XX隐瞒了马X于2005年将涉案房屋卖给李XX的情况,故肖XX和借款人周XX并不知道这一情况。

    肖XX述称:一审时委托了周XX作为诉讼代理人参加诉讼,因此并不清楚一审诉讼的情况。我受周XX的委托转账给马X并设定抵押,虽然周XX已经将钱转给我,但是马X没有还钱给周XX,所以不同意涂销抵押。

    李XX于2018年8月3日向一审法院提起本案诉讼,请求判令:1.马X立即办理广州市天河区××路××号××号房地产的涂销抵押登记的手续,并为李XX办理该房产的产权交易过户登记手续;2.马X承担本案全部诉讼费。

    2018年8月3日,李XX提起本案诉讼。

    一审法院认为:

    马X原为李XX的弟妹。涉案房屋为马X、李X(李XX弟弟)双方婚姻期间购买的房改房;2005年2月5日马X、李X双方协议离婚时约定涉案房屋归马X;2005年2月16日李XX、马X双方签订《房屋买卖合同》,马X以300000元的价格将涉案房屋出售给李XX,同日李XX支付该购房对价,马X亦将涉案房屋及其原始购房凭证交付李XX。涉案房屋为房改房,权属清晰,我国法律、行政法规并无禁止此类房屋交易,上述《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。马X辩称上述《房屋买卖合同》无效,显无事实及法律依据,一审法院不予采信。

    本院二审期间,马X向本院提交两份材料,《仲裁申请书》和《湛江国际仲裁院开庭通知书》,拟证明马X债务已还清利息的情况和马X与肖XX之间没有恶意串通的事实。李XX对两份材料的真实性没有异议,但是对合法性、关联性不予认可,其理由:第一,《仲裁申请书》和《湛江国际仲裁院开庭通知书》是案外人周XX与马X之间的经济纠纷,与本案没有实质关联,本案中的抵押权人是肖XX;第二,这两份材料是一审案件判决后形成的,马X是用于掩盖其违约的事实;第三,《仲裁申请书》所列明的事实与一审法院查明的事实不一致,不一致的部分是本金支付问题,一审法院查明在2017年10月19日肖XX转账125万给马X,但在《仲裁申请书》中主张的是145万。综上,李XX认为本案实际上是马X恶意串通案外人所形成的虚假套路贷,其根本目的是为了阻止李XX与马X之间原合同的继续履行。

    肖XX向本院提交转账清单一份,拟证明其转账145万元给马X。该转账清单显示,肖XX于2017年10月17日、2017年10月19日向马X转账200000元、XXX元。李XX对该转账清单的真实性无异议,但对关联性不予认可,其理由:第一,这是肖XX与马X的经济往来,并不足以印证债务的真实性,而且该证据与一审查明的事实以及肖XX在一审时的陈述是不一致的。在一审过程中,肖XX也提供了中国XX银行转账凭证,其当庭主张证明内容是出借150万,转账部分是125万,所以该组证据与一审查明的支付数额是不一致的;第二,即使存在肖XX所主张的145万的转账记录,但是本案抵押权登记的是200万,显然存在肖XX与马X恶意串通借用双方的经济往来形成的转账记录,恶意放大抵押债权的债权数额,对李XX与马X的合同履约设置障碍,应当认定是无效的。马X对该转账清单没有异议。

    本院查明

    本院经二审审查,对一审法院查明的其他事实予以确认。

    本院认为

    本院认为,根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的,不予审理,但一审判决违反法律禁止性规定,或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定,本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。

    本案系李XX起诉要求马X为其办理涉案房屋涂销抵押登记手续并办理房产交易过户登记手续。根据查明的事实,马X与李XX于2005年签订《房屋买卖合同》,马X将涉案房屋出售给李XX,之后马X将涉案房屋交付李XX占有使用,李XX提供了宽带业务申请表、水电费及物业管理费等《交款单》等予以证明。因当时涉案房屋的权属证明尚在办理中,双方对办理过户进行了约定。按照该约定,马X应当在权属证明办妥后,为李XX办理过户手续。2017年马X与李XX签订的《合同附件》、2018年马X、李XX和马某(马X父亲)签订的《关于房屋过户问题达成的协议》亦对涉案房屋过户的问题进行了约定。法律并不禁止房改房交易,李XX与马X之间的房屋买卖合同合法有效,李XX诉请马X办理房产交易过户登记手续具有合同依据。一审认定马X与李XX之间的房屋买卖合同合法有效,各方对此亦无异议,本院予以确认。

    根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”;第一百八十七条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”根据本案查明事实,结合仲裁裁决认定事实,马X收取的借款是周XX委托肖XX向马X转账,但周XX并未委托办理以周XX为抵押权人的抵押登记,且周XX与肖XX之间不属于债权转让关系,因此涉案房屋上设立的以肖XX为抵押权人的抵押权对周XX并不具有相应的法律效力。周XX在仲裁过程中主张对马X的债权时,亦没有提出对涉案房屋享有优先受偿权的请求。而肖XX虽是登记抵押权人,但其并不享有真实债权。根据《中华人民共和国担保法》第五十二条的规定,抵押权与其担保的债权同时存在,债权消灭,抵押权也消灭。因此在肖XX不享有债权的情况下,以肖XX为抵押权人的抵押权应归于消灭。

    马X在已经将房屋出售给李XX并已收取全部房款、实际交付李XX使用的情况下,不及时履行过户义务,却将涉案房屋设定抵押登记,显然违反诚实信用原则及对李XX的合同义务。另外,马X对其收取同一笔款项的事实,不仔细核实出借人身份,出具多份借据,在不同场合承认不同的债权人主体。而肖XX及其一审委托代理人周XX在出借款项时不如实告知债权人身份,在诉讼过程中亦没有对相关情况如实作出确定一致的陈述,对本案产生真实债权人与抵押权人不一致的情况具有明显过错,对该抵押权不应予以肯定和保护,该抵押登记不应成为马X向李XX履行其房屋买卖合同过户义务的障碍。李XX诉请马X办理过户登记手续,并在二审期间提交了其具有购房资格的证明,其请求应当予以支持。马X应当在涂销抵押后协助李XX办理过户手续,肖XX应当配合办理抵押登记涂销手续。

    马X、肖XX及其一审委托代理人周XX在一审的诉讼行为明显违反诉讼诚信原则,妨碍人民法院查明认定相关事实,本院予以公开训诫。

    综上所述,因本案二审期间查明新的事实,李XX的上诉请求成立,本院予以支持。一审判决部分事实没有查清,处理不当,应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

    二审裁判结果

    一、撤销广东省广州市天河区人民法院(2018)粤0106民初21100号民事判决;

    二、马X在本判决生效之日起十日内办理涉案广州市天河区天河××路××号××房抵押登记涂销手续,并将该房屋产权过户登记至李XX名下;

    三、肖XX在本判决生效之日起十日内协助办理涉案广州市天河区XX××号××房抵押登记涂销手续。

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